Городские программы по расселению коммунальных квартир и хрущевских пятиэтажек полностью социально ориентированы. Никто не возразит, что они нужны. Но как многие помнят, объявление нацпроекта «Доступное жилье» в свое время совпало с беспрецедентным ростом цен.
Так что вместе с чувством удовлетворения люди рассуждающие ощущают страх: а не перекосится ли и так не весьма стабильная ситуация на рынке недвижимости из-за государственных вливаний в жилье для очередников?
Эта помощь тем, кто не смог бы при современных ценах на недвижимость помочь себе сам – не будет ли она «подножкой» для более состоятельных (и самостоятельных!) приобретателей жилья? Как выясняется, государственные программы по расселению вызовут целый ряд явлений на рынке Прогнозы в отношении этих явлений обсуждались на одном из семинаров в рамках последнего «Жилищного проекта» 5 июня, информационным спонсором которого выступал в том числе и Restate.ru
Ужесточение ипотечного стандарта
Одним из следствий объявления госпрограмм по расселению уже называют изменение федерального ипотечного стандарта. Правда, первой причиной стоят «отголоски американского кризиса», но на выдачу ипотечных кредитов влияют все факторы совокупно. К сведению: федеральный ипотечный стандарт – это базовый отраслевой документ, разработанный Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Он регламентирует деятельность всех участников ипотечного рынка и задает единые правила и условия по выдаче ипотечных кредитов на всей территории России.
Сергей Милютин, начальник отдела развития Санкт-Петербургского Ипотечного агентства, рассказал о том, по каким параметрам изменился стандарт. Прежде всего, ставки по кредитам выросли на 2,5-3%. Поднялись требования по качеству документов, касающихся залога: теперь они должны быть более детальными, проверенными. Более четкими стали требования по первоначальному взносу. Процедура выдачи субсидии ложится теперь на банки, которые работают по соглашению с АИЖК, и согласованность с новым ипотечным стандартом становится для них требованием. Более 20% кредитов даются сегодня по этому стандарту. Павел Штепан, председатель комиссии по ипотеке Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области выделил три запрета, которые сегодня есть в области ипотеки по федеральному ипотечному стандарту. Это запрет на сделки между близкими родственниками, запрет на кредитование домов и земельных участков и запрет на снижение фиксированной ставки рефинансирования. (При этом повышение ставки только приветствуется). Павел Штепан считает, что с ужесточением ипотечного стандарта рынок стал более цивилизованным.
Государственные программы отчасти делают регулирующее законодательство более жестким, но с другой стороны облегчают другим игрокам правила игры. Например, теперь к выкупу предлагаются только оплаченные закладные. Это должно автоматически привести к снижению доли неплатежей и уменьшению количества дефолтных закладных. Банкам становится выгодно следовать более строгому стандарту, так как жертвуя количеством кредитов в пользу их качества, они лучше гарантируют себе возвращение средств в будущем. Это приведет к тому, что не будет популистских банковских программ, вредных для всего рынка.
Больше нового строительства
Другим следствием продвижения госпрограмм по расселению может стать увеличение строительства в демократичном сегменте жилья. Эта тенденция особенно четко прослеживается в Ленинградской области, где ресурсов вторичного рынка точно не хватит, чтобы помочь всем очередникам. По словам Виталия Смирнова, генерального директора ОАО "Ленинградское областное жилищное агентство ипотечного кредитования", сейчас и нового жилья строится мало. «Именно поэтому Агентство приняло решение прежде всего инвестировать средства в строительство 7-этажного дома в Приозерске. Там 10 лет ничего не строилось. В результате более половины квартир в нем купили участники программы расселения. У нас есть проект 10-квартирного двухэтажного дома, который мог бы решить проблему во многих поселках. Не обязательно строить большие 5-этажные дома: где-то более оптимально возводить именно двухэтажные дома на 10 квартир по 23-24 квадратных метров. При полной отделке строительство такого объекта продолжается 3-4 месяца».
Виталий Смирнов назвал цену квадратного метра в таком доме примерно в два раза меньшую, чем жилье такого же уровня в Санкт-Петербурге. Он напомнил также, что в Ленобласти запущено несколько заводов по производству материалов и деталей для малоэтажного строительства.
Расслоение рынка
Пожалуй, самое печальное, что наращивание строительства недорогого жилья не сможет успеть за ростом цен на недвижимость. Михаил Бимон, директор департамента маркетинга и стратегического развития компании «Петербургская Недвижимость» считает, что за текущий год 10-15% увеличение цен уже не вызывает сомнений. «Государственные программы влияют на рынок как положительно, так и отрицательно, - объясняет Михаил Бимон. – Есть большое количество земельных участков под крупные проекты. Эти участки (500 тыс – 2 млн квадратных метров) находятся, как правило, на периферии Санкт-Петербурга. Вскоре эти площади будут освоены, и большой вброс экономичного жилья приведет к расслоению рынка. Классическое удобное жилье в центре города будет дорожать быстрее, чем в среднем по рынку. Через некоторое время одинаковые по уровню квартиры в центральных районах и на периферии будут различаться по стоимости в 1,5 раза и более того». Переселение небогатых семей на окраины станет тенденцией ближайших лет. И хотя в программе заявлено, что люди из расселенных пятиэтажек смогут вернуться в обновленные районы, у специалистов есть большие сомнения на этот счет – ведь это жилье будет классом значительно выше, чем прежнее, и девелоперам такое возвращение совершенно невыгодно. Кроме того, по мнению Михаила Бимона, на рынке малогабаритных квартир будет все больше ощущаться дефицит малогабаритного жилья. Увеличение спроса на разменное жилье будет подстегивать рынок к дальнейшему подорожанию квартир.
Получается, что доля бюджетных средств на рынке, не обеспеченном как следует предложением по однокомнатным и двухкомнатным квартирам, будет вызывать рост цен – как и вообще любое вливание средств при дефиците предложения. Неизвестно, какова здесь доля лукавства, но застройщики утверждают, что им не так уж выгодно это повышение – оно автоматически ведет к подорожанию стройматериалов и земельных участков, в которых замораживаются огромные средства. Но и потенциальным приобретателям жилья, и строителям придется смириться с этой издалека видимой ситуацией, а заработают на ней, как водится, посредники.
|
недвижимость
11.06.2008