Коммерческая недвижимость-2008: чем прирастать будем?

Московские девелоперы подвели весьма печальный итог собственной деятельности за прошлый год. Москва не досчиталась более половины торговых центров, чье открытие было заявлено на 2007 год.

По мнению экспертов, причина стагнации в том, что девелоперы переоценивают свои силы и недооценивают тенденции рынка. Так, у строителей порой не хватает денег для завершения проекта, возникают проблемы с документацией, или же проект не пользуется успехом у инвесторов.

По данным агентства Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, в прошлом году в Москве введено в строй всего 690 тыс. кв. метров торговых площадей, из них предназначенных непосредственно для торговли – всего 240 тыс. И это при том, что было заявлено о строительстве 1,5 млн. кв. метров торговых площадей.

Сейчас в Москве около 2,5 млн. кв. метров торговых площадей, за 2008 год планируется ввести еще примерно 500 тыс. Хотя далеко не факт, что и это обещание будет выполнено. Таким образом, подтверждаются прогнозы, сделанные полтора месяца назад на прошедшем в Москве Рождественском саммите девелоперов и инвесторов.

Тенденции, однако

Российский рынок недвижимости будет продолжать развиваться. Нет никаких предпосылок к снижению цен: ВВП растет, инфляция снижается (по крайней мере, на словах), золотой запас растет. Положение более чем стабильное: даже недавний кризис рынка ценных бумаг не нанес ощутимого удара по российской экономике. Налицо – рост западных инвестиций. Наиболее популярны «долгоиграющие» проекты. Такие, например, как технопарк «Нагатино-ЗИЛ» (до 2011 года), ММДЦ «Москва-Сити» (первая очередь будет сдана к 2012 году, вторая – к 2020-му). В Санкт-Петербурге это «Охта-Центр». Набирают обороты и торговые проекты. Наиболее популярны МЕГА и METRO Cash&Carry.

Так что недвижимость дешеветь не будет. Наиболее быстрорастущими были и будут сектора офисной и складской недвижимости, а вот гостиничный и торговый секторы ждет пусть временная, но все-таки стагнация. Хотя не все так однозначно.

Было бы чем торговать

Как заявила замдиректора отдела торговых площадей компании Jones Lang LaSalle Ольга Стариченко, Москва на сегодняшний день наивыгоднейшее место с точки зрения строительства торгово-развлекательных площадей: в этом плане она уступает разве что мегаполисам Индии и Китая. В этом нет ничего удивительного: доходы населения растут, все доступнее становится потребительское кредитование. Именно в столицу едут жители ближайших регионов.

Однако такое положение вещей не может сохраняться долго.

Давно уже остались в прошлом времена, когда первые ТЦ вроде «Рамстора» вызывали почтительную оторопь: на самом деле, все это было в новинку: прод- и пром-товары под одной крышей, да еще плюс многозальный кинотеатр.

А потом была построена первая МЕГА в Теплом стане. На сегодняшний день именно она наиболее востребована, так как, во-первых, имеет удобное расположение (практически на пересечении Калужского шоссе и МКАД, рядом две станции метро), во-вторых, включает полный набор предложений и, в-третьих, оптимально сформирована по ритейлорам. Ее успех не удалось повторить ни МЕГА-Химки (хотя именно здесь был построен стартовый магазин будущего мегамолла – ИКЕА), ни тем более МЕГА-Белая дача, при строительстве которой не удалось избежать накладок. Таких, например, как сомнительная транспортную доступность.

Все это говорит о том, что покупатели и потребители развлекательных услуг в Москве и, в известной степени, в Санкт-Петербурге пресыщены. И чтобы вновь привлечь их внимание, надо потрудиться. Теперь, считают эксперты рынка, чтобы добиться успеха в Московском регионе, нужно либо построить ТЦ в удобном месте, либо предоставить выдающийся выбор мировых брендов, либо предусмотреть так называемую «фишку» - то, что привлечет дополнительных клиентов. Это могут быть дополнительные предложения в сфере развлечений, например, те же бесплатные катки в МЕГЕ. Или ресторанные дворики, или многозальные кинотеатры, работающие до поздней ночи. Предложение дополнительных услуг дает ощутимые результаты – половина посетителей ТЦ едут сюда именно развлекаться.

И именно в силу раскрученности бренда МЕГА конкурентам трудно закрепиться в этом секторе. Как уже было сказано, в течение прошлого года девелоперы не достроили больше половины обещанных торговых площадей. До сих пор в Москве стоят неоткрытыми несколько торгово-развлекательных центров. Так, были перенесены даты открытия таких объектов, как «Рио Гранд», «ТЦ на Ореховом», «Аэробус», «Праздник», «Зиг Заг», «Военторг». Прогноз экспертов неутешителен: лишь каждый пятый новый проект будет успешным – как в наступившем году, так и в последующие. Остальным покорителям Москвы придется искать свой формат, и не факт, что он будет найден. Эксперты полагают, что некоторые проекты так и останутся недореализованными, а недостроенные торговые центры придется перепрофилировать под склады.

Поэтому в наступившем году инвесторы и девелоперы обратят свое внимание на регионы, где подобные ТРЦ все еще в диковинку. Уже в прошлом году были построены такие многоформатные комплексы в Ростове-на-Дону («Парк Хаус»), в Красноярске («Планета»), в Новосибирске («Роял-Парк») и другие. Например, в том же Новосибирске новооткрытый «Роял-Парк» посетили в первый же день 50 тыс. человек. Большинство – просто из любопытства, но дело было сделано: жители региона узнали, что такое развлечения XXI века. Теперь подобный формат здесь весьма востребован.

И девелоперы, еще вчера буквально дравшиеся за участки в пределах МКАД, сегодня, не стесняясь, объявляют об изменении планов. Так, ТРЦ «РИО» (первый был построен несколько лет назад на Севастопольском проспекте компанией «Ташир»), скоро станет известен всей стране: до 2010 года в 24 регионах будут построены 30 полноформатных центров. В этом году «РИО» появятся в Москве (на Дмитровском шоссе), в Белгороде, Вологде, Калуге, Костроме, Ярославле. В настоящее время 11 ТРЦ находятся в стадии строительства, еще 19 – проектируются. Общая площадь этих 30 центров более 3,3 млн. кв. м. Общая сумма инвестиций – 60 млрд. рублей.

Есть ли жизнь за МКАДом?

Еще одна проблема, с которой придется столкнуться девелоперам в 2008-м и последующих годах – нехватка места под строительство новых офисных площадей. Все, что можно было возвести в центре – уже возведено, все, что можно было отремонтировать – отремонтировано и сдано в аренду. До 2012 года – завершения первой очереди строительства «Москва-Сити» - не стоит ждать всплеска офисных предложений. А вместе с тем на недавнем обсуждении Градостроительного плана Центрального административного округа столицы Юрий Лужков ясно дал понять, что офисы надо строить не в центре, а у МКАД. Или даже за МКАД.

Конечно, это будут офисы класса В и В+, но именно эти классы наиболее востребованы сегодня, считает заместитель руководителя отдела офисной недвижимости Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Елена Алпатова. Общая площадь таких офисов, уже построенных в столице, - 1,7 млн. кв. метров. Причем спрос на них опережает предложение. А вот офисы класса А и А+ все чаще предлагают вакантные места. По мнению риэлторов, происходит это, прежде всего, потому, что изменились запросы арендаторов, которых не устраивают офисы в старых зданиях центральной части Москвы. То, что в середине 1990-х презентовалось как офис класса А, сегодня – всего лишь помещение с евроремонтом сомнительного качества.

Нынешний арендатор обращает больше внимания на качества площади (комфортность, наличие медийных коммуникаций и т. п.), нежели на месторасположение офиса. Сверх того, офисное здание у или за МКАД обойдется гораздо дешевле, можно снять десятки тысяч метров, которые затем могут быть выгодно сданы в субаренду. А удаленность от центра – это уже другой вопрос. От такого кластера до ближайшей станции метро – не больше пяти минут на наземном транспорте и от нее до центра – полчаса на метро. То есть примерно столько, сколько тратит курьер при перемещении из одного офиса в центре до другого.

Эксперты рынка полагают, что в нынешнем году спрос на офисы класса А останется на прежнем уровне, спрос на класс В продолжит рост, а интерес к классу С – за счет его поглощения классом В – начнет сходить на нет.

Что касается стоимости аренды, то цена по Москве – от 200 (у МКАД) до 2000 (в центре) у. е., причем это «у. е.» - евро, а не доллар. Средняя стоимость аренды квадратного метра в Москве – около 1000 евро, это третий показатель после Лондона и Парижа.

Старый отель, двери свои закрой…

В России сегодня строится крайне мало гостиниц и вряд ли в ближайшее время эта ситуация изменится к лучшему. Как объяснил генеральный директор Hotel Consulting & Development Group Александр Лесник, гостиницы крайне медленно окупаются. Доходность в этом сегменте рынка коммерческой недвижимости низка – порядка 15%-18%, ведь при строительстве гостиницы приходится рассчитывать на большой срок окупаемости. Именно потому в настоящее время гостиничный сектор – это всего лишь 17 млн. кв. м, из которых только треть приходится на более-менее современные номера.

Москва могла бы принимать гораздо больше туристов, если бы имела больше гостиниц эконом-класса. Сегодня на них приходится только 30% рынка. Остальное – отели класса 4-5 звезд с непомерно раздутой стоимостью аренды номера. Если Москве не хватает более 4000 номеров, то в целом по России ситуация еще хуже. Из-за этого прошлый год был для России провальным в сфере иностранного туризма.

Так что, если не будет некоего политического допинга, ситуация не изменится. В прошлом году правительство Москвы приняло решение построить порядка 250 гостиниц эконом-класса, но когда программа будет уже реализована (если, конечно, будет), гостиничный сегмент снова расширится и будет ощущаться дефицит номеров.

Лучше - меньше?..

Рынок складской недвижимости еще несколько лет назад считался одним из наиболее стремительно развивающимся. Если в 2004 году в общей сложности было построено лишь 100 тыс. кв. м, то в 2006-м - уже 700 тыс.. Однако в прошлом году наступило, мягко говоря, замедление темпов роста. Несмотря на то, что новые склады - или, как принято говорить, логистические комплексы - все еще строятся, объем ввода готовых площадей составляет примерно 63% от заявленного: в 2007-м планировали сдать 1,4 млн. кв. м, реально же построили только 900 тыс.

Ситуация, опять же, неудивительна и весьма присуща современной России. Как только появляется спрос на что-либо, все сегменты рынка начинают это «что-либо» предлагать, не задумываясь над тем, что рано или поздно рынку грозит перепроизводство. Так, 10 лет назад был большой спрос на… юристов. Юридические школы начали восполнять дефицит. Так усердно, что сегодня выпускников-юристов гораздо больше, чем может поглотить рынок. Примерно то же самое пришлось пережить и рынку складской недвижимости.

Как полагает управляющий директор компании PRAEDIUM Рубен Алчуджян, проекты «тормозят» из-за отсутствия четкой политики при их разработке. Многие девелоперы, начиная строительство, весьма смутно представляли - а на кого будет ориентирован их проект? Другие выбрали для строительства крайне неудачное место. Например, ТЛК «Томилино», поостренный в 6 км. от МКАД, между Рязанским и Новорязанским шоссе, в поселке Томилино, столкнулся с острой нехваткой кадров. Его руководство готово даже построить тут гостиницу для персонала, чтобы тот работал здесь вахтовым методом. Еще один нюанс - отсутствие грамотных управляющих кадров, способных принимать качественные решения быстро.

Но главная причина - проблемы с финансированием. В августе 2007-го именно из-за этого застопорилась реализация многих проектов.

Как итог: в 2008 году будет введено всего 900 тыс. кв. м площадей, столько же, сколько и в прошлом. И это еще сильнее подчеркивает отставание от первоначальных планов. Так, изначально планировалось, что в 2006 году общая площадь ТЛК должна составить 5 млн. «квадратов», однако реальный показатель - всего 1,2 млн. К ним добавились 900 тыс. прошлого года и, как надеются девелоперы, можно еще приплюсовать еще 900 тыс., запланированные на 2008-й. Итого - 3 млн. кв. метров против запланированных 7,3 млн. Почти 2,5-кратное отставание.