"Торжественно присягаю, что обязанности... буду исполнять в соответствии с законом и совестью, хранить профессиональную тайну, в своем поведении руководствоваться принципами гуманности и уважения к человеку", - именно такую присягу приносит нотариус, вступая в должность.

Не правда ли, перекликается с клятвой Гиппократа? Эти принципы реализуются в повседневной деятельности более чем 7000 специалистов страны. Поэтому популярность нотариата не снизилась даже после отмены в 1997 году обязательного нотариального удостоверения наиболее распространенных типов сделок с недвижимостью: купли-продажи, дарения, мены. В Санкт-Петербурге по-прежнему более 85% договоров отчуждения объектов недвижимости удостоверяется у нотариуса и только после этого попадает в ГБР - для государственной регистрации возникновения и прекращения прав.

Двойной контроль
В нотариальной конторе мы получаем реальную помощь, предусмотренную ст. 16 "Основ законодательства РФ о нотариате": "Нотариус обязан оказывать физическим и юридическим лицам содействие в осуществлении их прав и защите законных интересов, разъяснять им права и обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых нотариальных действий, с тем чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред". Добросовестные нотариусы сумели предотвратить множество нарушений прав обратившихся к ним граждан, активно докапываясь до истины: действительно ли человек осознает, к каким последствиям и переменам в жизни приведет его подпись на том или ином документе?

К сожалению, очень часто люди приходят к нотариусу, подвергшись "внушению" со стороны заинтересованных лиц. Не задавая лишних вопросов, словно под гипнозом, они бездумно ставят подпись на договоре или доверенности. А ведь в тексте практически всех нотариально удостоверяемых документов есть ссылки на статьи законодательства, регулирующие порядок и содержание сделки, и указание, что "содержание соответствующих статей сторонам нотариусом разъяснено". Но всегда ли это так? Когда в цепи оформляется сразу несколько сделок, их участники, естественно, волнуются и спешат. И на вопрос нотариуса, прочитавшего договор сторонам (в соответствии со своими обязанностями), все ли понятно и не требуются ли разъяснения, граждане - кто от нетерпения, а кто просто от стеснения или опасения продемонстрировать свою безграмотность - хором заявляют, что все им яснее ясного, и бегом на регистрацию. Потом они могут всерьез пожалеть о спешке, но будет поздно.

Пожалуйста, не бойтесь вызвать неудовольствие сторон своей дотошностью и незнанием права - это естественно! Не стесняйтесь подробно разузнать, что же конкретно скрывается за ссылками на статьи закона, задайте все вопросы специалисту, а не своим партнерам по сделке. Те не смогут, а то и сознательно не захотят доходчиво объяснить, чем для вас может впоследствии обернуться ситуация.

Недаром мы сравнили нотариуса с врачом. С ним тоже можно и нужно советоваться по самым деликатным делам. Детали ваших жизненных обстоятельств, как и врачебная тайна, будут надежно сохранены, ибо в соответствии с той же ст. 16 "нотариус обязан хранить в тайне сведения, которые стали ему известны в связи с осуществлением его профессиональной деятельности". Кроме того, с помощью специалиста часто можно найти нетривиальное решение, максимально удовлетворяющее всех участников сделки, если заранее обсудить с ним ситуацию во всех деталях.

Экзотика и классика
"Дайте справку, что я жив!" - к российскому нотариусу могут обратиться и с такой просьбой... Также случается удостоверять и факт нахождения гражданина в определенном месте. Зачем? Ситуации, требующие подобных подтверждений, не так уж и редки. Например, когда недвижимость продается по доверенности, выданной гражданином достаточно давно и к тому же на другом конце страны. Покупатель заинтересован получить подтверждение, что доверитель жив-здоров, а значит - документ в силе. Ведь если человек покинул сей мир, выданная им доверенность автоматически утрачивает силу. Поэтому советуем приобретателям недвижимости, отчуждаемой по доверенности, особенно если продавец - в преклонном возрасте и находится, по словам доверенных лиц, "весьма далеко", например, на ПМЖ за границей, или наоборот, в российской глубинке, - не стесняйтесь убедиться, что он здравствует, дабы не стать участником ничтожной сделки.

С какой же целью мы чаще всего посещаем нотариуса? Самые распространенные поводы - это удостоверение подлинности подписи на документах, нотариальных копий документов, выдача доверенностей и удостоверение договоров отчуждения недвижимости и транспортных средств. Особо предусмотрительные, будучи в самом добром здравии, оформляют завещания, а особо осторожные - на случай капризов Гименея - определяют порядок пользования собственностью в брачных контрактах. Обязательного нотариального удостоверения требуют сделки, связанные с ипотекой (кредитование под залог недвижимости), рентой (передача прав на недвижимость в обмен на регулярные выплаты), брачные договоры, алиментные соглашения. И, как мы уже упоминали, в большинстве случаев договоры купли-продажи и мены все равно удостоверяются у нотариусов, хотя теперь по закону необходимости такой нет.

Не всегда разумный компромисс
Почему же нотариальное удостоверение договоров хоть и ненамного, но сдало свои позиции? Виной тому прежде всего сторона материальная. При оформлении в простой письменной форме мы платим только за регистрацию (ну и, возможно, тем, кто помогал нам составить более-менее грамотный текст договора). Пошлина же, взимаемая в нотариате при сделках купли-продажи, мены, дарения составляет обычно не менее 1,5% от суммы, обозначенной в договоре как стоимость недвижимости. Большая ее часть перечисляется в доход государства, поэтому нотариальные действия - один из серьезных источников пополнения бюджета. Ведь, несмотря на то, что большинство нотариусов называются "частными" и самостоятельно несут расходы по содержанию своих контор, предпринимателями они не являются. Нотариусы назначаются на должность Управлением юстиции, имеют государственную печать и лицензию.

Компромисс между неистребимой жаждой экономии и желанием подстраховаться, прибегнув к услугам квалифицированного специалиста, выражается в том, что сделки сплошь и рядом проводятся не по рыночной цене объекта недвижимости, а по инвентаризационной стоимости. Это та сумма, которая указывается в техническом паспорте. Как правило, она ниже рыночной в несколько раз. И расходы на уплату пошлины тоже соответственно снижаются. Конечно, если нет сомнений в юридической чистоте сделки и правоспособности сторон, такой подход оправдан. И сотня-другая сэкономленных долларов останется в кармане на радость покупателю (это при трате десятков тысяч у. е.!). Но случись признание сделки недействительной - продавцу вернут квартиру и однозначно присудят возврат суммы, указанной в договоре. Факт расчетов по рыночной стоимости покупателю придется долго и мучительно доказывать - без гарантии успеха. Выводы делайте сами.

Здоровая конкуренция
Дежурный инспектор-регистратор ГУЮ ГБР, принимающий у граждан на регистрацию договоры в простой письменной форме, - квалифицированный специалист. Но его интересует прежде всего формальная сторона содержания договора и комплектности документов. Он не может и не должен оценивать и, тем более, разъяснять сторонам правовые последствия совершаемой ими сделки. В отличие от нотариуса, который контролирует, насколько стороны адекватно оценивают происходящее и осознают его правовые последствия, вникает в нюансы взаимоотношений и заботится о том, чтобы отразить отличительные особенности каждого конкретного случая в тексте договора. Нотариус удостоверяется, что стороны имеют полный пакет надлежащим образом оформленных документов, необходимых для совершения сделки, идентифицирует личность граждан по их документам и определяет их дееспособность (насколько поведение и реакции гражданина адекватны совершаемым действиям). Конечно, и нотариус может ошибаться. Но его профессиональная ответственность застрахована им самим и дополнительно - Нотариальной палатой. В соответствии со ст. 18 приводимых здесь "Основ...", "нотариус не вправе выполнять свои обязанности без заключения договора страхования". Поэтому, если после совершения сделки проблемы у сторон возникли вследствие вины нотариуса, ущерб будет полностью компенсирован страховой компанией.

Последствия отмены обязательного нотариального удостоверения ряда сделок уже убедили законодателей в том, что они несколько погорячились. Одни граждане действуют самостоятельно, начитавшись "сборников типовых договоров". Другие обращаются за помощью к дипломированным юристам, не имеющим, тем не менее, специальной подготовки. В связи с этим возникает ряд проблем - и в процессе регистрации сделки, и в дальнейшем.

Сделка, удостоверенная нотариально, обладает той доказательной силой, которой зачастую нет у простой письменной формы. Поэтому все чаще поговаривают о возврате к традиционно сложившейся практике. Даже была подготовлена некая концепция изменений к законодательству, предлагавшая восстановить в правах обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью для физических лиц. Так что не исключен возврат на круги своя.

Но пока конкуренция нотариусов и регистраторов - только на пользу клиентам. Нотариусы больше уделяют им внимания и охотно тратят время на консультации и обсуждения. Так что теперь "семейный нотариус" - мудрый и компетентный советчик во всех делах - встречается, пожалуй, даже чаще, чем семейный доктор.

--------------------------------------------------------------------------------

Информация о статье:
Издание: "Бюллетень Недвижимости", №762
Дата публикации: 15.03.2004
Автор: Татьяна Родионова