На прошедшей 27 января 2004 года конференции «Банки на рынке ипотечного кредитования: состояние и перспективы» Госстрой РФ выступил с инициативой освободить юридических лиц от уплаты НДС при заключении сделок на рынке недвижимости.

По нынешнему налоговому законодательству жилье, продаваемое физическим лицам, не облагается налогом на добавленную стоимость. Зато юридические лица при покупке-продаже недвижимости обязаны платить НДС. По словам заместителя председателя Госстроя РФ Владимира Пономарева, «концепция соответствующего законопроекта будет подготовлена в течение 1–2 недель». «Этот законопроект входит в пакет основных документов по ипотеке, среди которых, например, предложение по развитию системы страхования кредитных рисков при ипотечном жилищном кредитовании», — уточнил он.
По мнению первого вице-президента Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования Валерия Казейкина, «НДС для юридических лиц — один из главных факторов, тормозящих процесс ипотеки, и его отмена просто необходима для вовлечения в контролируемый оборот жилого фонда».

Асимметричное предложение
Как только в 2002 году в Налоговый кодекс была внесена поправка, обязывающая юридические лица платить НДС при продаже недвижимости, у участников рынка появились серьезные проблемы. Например, ипотечное агентство соглашается принять у частника однокомнатную квартиру в зачет покупки большей жилплощади. В таком случае оно выкупает у него квартиру и затем выдает кредит на покупку новой. Однокомнатная квартира, таким образом, становится собственностью уже юридического лица — ипотечного агентства. Дальше агентство должно продать квартиру человеку, который в свою очередь хочет купить ее с помощью ипотеки. Но в результате перехода прав собственности квартира дорожает на 18%, что, конечно, не может не вызывать законного недоумения со стороны покупателя.

Целью предложенного госстроем законопроекта об отмене ндс является в первую очередь развитие ипотеки и зачетных схем покупки жилья.
Возникает расхождение в оценке стоимости квартиры. Для физического лица, продающего свою квартиру агентству, НДС не предусмотрен, а агентство, как лицо юридическое, продает ту же квартиру уже с добавленной стоимостью.
«На данный момент приватизировано 69% жилого фонда. Если мы говорим о массовой ипотеке, то при чем здесь НДС? Это совершенно надуманный налог, который только ведет к удорожанию квартир», — считает В. Казейкин.

Секрет низких цен
В Госстрое предполагают, что отмена НДС избавит участников рынка от необходимости применять «серые» схемы сделок. Если законопроект будет принят, то сложатся условия, когда не будет смысла скрывать крупные сделки с недвижимостью.
Однако, по мнению директора по маркетингу и рекламе компании ИНКОМ Сергея Елисеева, отмена НДС ни на стоимость жилья, ни на легализацию действующих схем не повлияет. «Казалось бы, отмена налога на добавленную стоимость, которую оплачивает потребитель, должна привести к снижению цен. Но с другой стороны, давайте посмотрим: первого января отменили налог с продаж и одновременно снизили НДС на 2%. Цены стали меньше? Нет! Цены становятся выше не потому, что растет себестоимость строительства, а потому, что есть спрос».
Как известно, суть НДС в том, что его оплачивает потребитель. «В условиях повышения платежеспособного спроса на все, от спичек до квартир, какой смысл его снижать? — говорит С. Елисеев. — В таком случае, если государство хочет некоторые экономические процессы как-то легализовать и стимулировать, снижать надо не НДС, а налоги на прибыль и социальный налог».
Сегодня схемы долевого инвестирования — это следствие не налога на добавленную стоимость, а действующего гражданского законодательства, которое квартиру в строящемся доме не считает объектом недвижимости до момента государственной регистрации. Поэтому юридическому лицу выгоднее заключать договор долевого инвестирования или договор уступки, но не купли-продажи. «Может быть, для зачета квартир вторичного рынка, для легализации ипотечной цепочки действительно имеет смысл отменять НДС, но для новостроек налог на добавленную стоимость не имеет значения», — утверждает С. Елисеев.
Выходит, целью предложенного Госстроем законопроекта об отмене НДС является в первую очередь развитие ипотеки и зачетных схем покупки жилья. Вполне понятное рвение, учитывая, что ипотека — один из пунктов предвыборной кампании нынешнего президента России. Весеннее одобрение Госдумой данного законопроекта никоим образом не повлияет на рынок новостроек, и за вожделенные квадратные метры придется платить по-прежнему их высокую рыночную стоимость.

Алексей Сидоров
Заместитель генерального директора компании «Калинка-Риэлти»:
— Мне кажется, это позитивное предложение. Отмена НДС при заключении сделок с недвижимостью значительно упростит многие процедуры и сделает более понятным момент приобретения или продажи квартиры с участием юридического лица.
Застройщикам будет более удобно заниматься продажей, ведь они не будут переплачивать налоги. Думаю, что упростится и ускорится процесс оформления в собственность квартир в новостройках. Я надеюсь, что этот законопроект будет принят. Это положительный сигнал для рынка недвижимости. Ситуация стандартная: если налоги уменьшаются или отменяются, а правила упрощаются — происходит оживление рынка.

Александр Дворяшин
Председатель ЖСК «Строим вместе»:
— Вопрос очень спорный. Отмена любого налога — это всегда в теории плюс для потребителя и минус для государства, которое получает налоги. Но налог с продаж отменили, государство стало получать меньше, а цены остались теми же. Поэтому отдельно взятое действие, какое бы оно ни было, практически бесполезно. Нужен системный подход. На примере налога с продаж мы видим, как работает отдельно принятая мера. Если что-то менять, это надо делать системно.

Олег Самойлов
Заместитель директора управления вторичного рынка компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
— Каким-то образом на рынок это повлиять должно, поскольку значительная часть средств будет оставаться в доходах компаний. Но на размер НДС цены не упадут точно, поскольку прямой зависимости тут нет. А в нынешних условиях, когда спрос на недвижимость существенно опережает предложение, вообще сложно представить себе фактор, который заставит продавцов снизить цены.

Дмитрий Кузнецов
Директор департамента первичного рынка недвижимости агентства МИАН:
— Если этот проект будет принят, то механизм сделок при переходе прав собственности на квартиру от застройщика к конечному покупателю станет более прозрачным. Кроме того, упростятся схемы и по реализации этих квартир риэлторами.

Анна Рубанова М2 - Квадратный метр

Источник: http://www.irn.ru/articles/1961.html