RBC daily: 28.01.2004

Интервью с директором департамента ценных бумаг МБО «Оргбанк» Сергеем Гугниным

Вчера на конференции «Банки на рынке ипотечного кредитования: состояние и перспективы» чиновники и банкиры искали «стрелочника», виновного в медленном развитии ипотеки. По словам первого заместителя председателя Банка России Андрея Козлова, одним из препятствий для развития ипотечного рынка являются малые объемы строительства, которые в настоящее время существенно уступают показателям 1985-1987 гг. Заместитель председателя Госстроя России Владимир Пономарев обиделся. «Мы не увеличиваем объемы строительства, потому что банки не развивают ипотечное кредитование. Они как кредитные организации финансируют всего лишь 10-15% объема вводимого жилья», - отреагировал г-н Пономарев. Банкиры – судя по всему, те самые «стрелочники», – рапортуя о росте спроса на кредиты для покупки жилья, совершенно неожиданно признались: «Ипотека недоступна для основной массы населения и коммерчески не очень привлекательна для банков». Да и рост доверия со стороны населения к потребительским кредитам не наблюдается. Пропагандой «жизни взаймы», по мнению председателя правления «Абсолют Банка» Олега Капитонова, должно заниматься государство. Однако есть опасение, что роль последнего ограничится исключительно законодательной и контролирующей функциями. Закон «Об ипотечных ценных бумагах», принятый в ноябре прошлого года, разрешил в том числе и банкам эмиссию долговых бумаг под залог недвижимости, тем самым открыв им новую сферу деятельности. Перспективы ипотечного кредитования RBC daily обсуждает с директором департамента ценных бумаг МБО «Оргбанк» Сергеем Гугниным.

- Сергей Валентинович, как Вы думаете, развитие рынка ипотечных ценных бумаг приведет к снижению стоимости квадратного метра?

- Полагаю, что появление новых ценных бумаг может привести скорее не к снижению цен, а к стабилизации ценовой ситуации на рынке недвижимости, но прямой связи между этими событиями все же нет. Сейчас на формирование цен, в частности на жилую недвижимость, сильное влияние оказывают незначительные по сравнению с дорыночными временами объемы строительства и, конечно, падающий курс доллара. В то же время я не уверен, что создание полноценного рынка ипотечных бумаг произойдет в самое ближайшее время. На это уйдут годы! Да, Центральный банк в соответствии с законом «Об ипотечных ценных бумагах» разрешил банкам эмитировать новые фондовые ценности, но одновременно в целях защиты интересов вкладчиков и поддержания надежности эмитентов, а также ради обуздания их непомерного рвения, вводит новые нормативы достаточности капитала, соотношения пассивов и активов. Такие меры, думаю, несколько сдержат чрезмерно активное развитие рынка. К тому же в сегодняшнем буме разговоров об ипотечных бумагах есть некоторый элемент PR-кампании, а действительность может оказаться несколько жестче благих намерений.

- А без специальных ценных бумаг ипотека не пойдет?

- Прежде всего, ипотека развивается и будет развиваться как с этими бумагами, так и без них, как это, собственно, уже имеет место на протяжении почти трех лет. Эти бумаги нужны не заемщикам, а кредиторам. Они обеспечивают необходимые для такого вида кредитования длинные деньги, которых практически нет на рынке кредитов. Поскольку ипотечные бумаги по сути являются долговыми обязательствами, то они позволят напрямую как бы «брать» у населения деньги и аккумулированные средства вкладывать в кредитование покупки недвижимости. Таким образом, владельцы бумаг получают процент за инвестирование своих сбережений, а заемщики ипотечного кредита имеют возможность купить квартиру и в течение длительного срока его погашать. При этом банки исполняют свою классическую роль финансового посредника.

- В таком случае ипотечные кредиты должны дешеветь.

- Да, и они уже дешевеют. В связи с тем, что на рынок, в частности на московский, вышло достаточно кредитных организаций со своими программами кредитования, ставка кредита, например, в валюте снизилась с 18-20% годовых в валюте до 12-14%, а если поискать, то можно найти заем ипод 11%.

- Опустится ли ставка до 4%, как в США?

- До 4% ставка опустится, когда ставка по депозитам установится на уровне 1-2% годовых. В настоящее время банки привлекают деньги на рынке под 8-9% в валюте.

- Первый зампред ЦБ Андрей Козлов считает, что вводимые нормативы для операций банков с ИЦБ сделают их более надежными, с точки зрения инвестиций, по сравнению с банковскими облигациями. Вы согласны? Какая доходность ожидается по ипотечным бумагам?

- Вводимые ЦБ рекомендации сделают рынок ипотечных ценных бумаг более цивилизованным, прозрачным, а значит, и более надежным и привлекательным с точки зрения инвестиций. Какой будет доходность в дальнейшем, сказать сложно – все зависит от рынка. Если бы ипотечные бумаги вышли сегодня, то их доходность, по моему мнению, была бы на уровне 10-13% в рублях и 8-9% в валюте.

Беседовала Татьяна Чаплыгина