RBC daily: Комментарии
04.02.2004

Принят в первом чтении проект Федерального закона «О порядке перевода земель из одной категории в другую»

Депутаты Госдумы РФ подавляющим большинством голосов приняли в первом чтении законопроект «О порядке перевода земель из одной категории в другую». Тем самым «земельная реформа», начатая принятием нового Земельного кодекса, а затем закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», вступает в решающую фазу.

Буквально накануне МЭРТ одобрило концепцию новой редакции Лесного кодекса, обсуждается и новый Водный кодекс – документы, реализация которых тесно связана с обсуждаемым законопроектом. В проектах обоих кодексов прописана возможность частной собственности на лесные и водные объекты (включая земли водного фонда) с соответствующим правом купли-продажи. Аналитики говорят о том, что в результате нововведений в стране может сформироваться рынок с оборотом свыше 100 млрд долл. в год. Однако без четкой процедуры порядка перевода земель из категории в категорию (а таких семь) сформировать рынок трудно.

Ведь уже неоднократно разгорались скандалы, например, когда владельцы дачных домиков, построенных на уступленных кооперативам колхозно-совхозных землях, не могли получить свои участки в частную собственность, т.к. сначала было необходимо перевести эти участки из разряда «сельскохозяйственных» в «земли поселений». В прошлом году депутаты Ярославской облдумы проголосовали за принятие собственного закона «О порядке перевода земель», т. к. местная исполнительная власть убедила народных избранников в том, что его отсутствие «парализует градостроительную деятельность, прокладку коммуникаций, организацию баз и новых производств на землях, формально являющихся сельскохозяйственными». При этом возникал конфликт с федеральным законодательством, требовавшим сначала «утрясти» вопрос этого перевода на общероссийском уровне.

Такое региональное «самоуправство» множилось, и необходимость федерального регулирования вопроса становилась все острее. При этом эксперты и политики указывали правительству на то, что промедление опасно еще и в том смысле, что переход земель из одной категории в другую все равно происходит на местах – вне зависимости от того, были ли приняты соответствующие региональные акты или нет. Этот нелегальный процесс сопровождается криминалом всех оттенков – от коррупции чиновников до откровенного бандитизма «новых собственников». Это не говоря уже о вырубке ценных лесов на землях, вдруг выпавших из лесного фонда и ставших элитными дачными поселками.

Такая же ситуация была ранее с куплей-продажей земли, когда из-за затяжек законодательного процесса на федеральном уровне во многих регионах сложился обширный «черный рынок» и в казну не поступили огромные суммы потенциальных налогов.

В то же время и правительство, и эксперты всех уровней признают, что реформировать законодательство в этой области крайне тяжело и промедление с принятием закона о порядке перевода земель из одной категории в другую вызвано в том числе и объективными трудностями. Переход от «социализма к капитализму» в такой консервативной сфере, как земельные отношения, и не мог быть быстрым. Многочисленные попытки «нащупать» необходимый курс реформ велись очень осторожно, а любые попытки эти реформы ускорить встречали активное сопротивление, особенно со стороны левых депутатов и «красных» губернаторов. Чтобы утвердить право купли-продажи сельскохозяйственных земель, например, правительству пришлось придумывать обходные маневры, т. е. принимать поправки сначала в Гражданский, затем в Земельный кодекс и только после этого принимать окончательный «профильный» документ.

Кстати, сельхозземли в «первично» принятом в среду законопроекте «охраняются» особенно тщательно. Их перевод в другую категорию допускается в строго оговоренных случаях: при возникновении чрезвычайных экологических и техногенных ситуаций, в связи с включением в категорию особо охраняемых территорий, для выполнения международных обязательств РФ, размещения объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов их дислокации, наконец,при «изменении черты поселений».

Конечно, последние пункты наверняка дадут пищу для кривотолков. Известно, что за определенную мзду чиновники на бумаге могут «изменить черту поселений» как угодно и на сколько угодно. И нужные объекты разместят на нужном месте. Впрочем, законопроект ставит дополнительные рогатки на пути возможных злоупотреблений. Так, делается ссылка на обязательную кадастровую оценку земли, что делает невозможным любые сделки до того, как Роскомземкадастр закончит соответствующую работу в большинстве регионов. Кроме того, требуется обязательная экологическая экспертиза сделки, а специалисты говорят, что в ряде случаев необходимо сначала вносить изменения в другие документы федерального значения, в частности, в Градостроительный кодекс, или даже принимать новые законы (например, «О территориальном зонировании»).

И, само собой, необходимо принять новый Водный кодекс и новую редакцию Лесного кодекса. Вместе с тем необходимо заметить, что до сих пор нелегальный перевод земель из одной категории в другую облегчался не только правовыми недочетами, но и объективными обстоятельствами. Так, несмотря на некоторое оживление сельского хозяйства в последние четыре года, площадь запашки по стране все еще на 20% меньше, чем была в 1990 г. А значит, миллионы гектаров номинальных сельхозугодий давно выпали из оборота и большей частью не используются ни для каких целей, в т.ч. «непрофильных». Плохо не распоряжаться таким богатством по-хозяйски, хотя поможет ли выполнить новую задачу очередной «земельный» закон – трудно сказать. Сначала его еще нужно принять, а затем дополнить другими документами – так что история предстоит долгая.

Отдел экономики
Алексей Виноградов, 04.02.2004